2025년 부동산 계약서 특약 작성법 — 전세·매매 모두 안전해지는 7가지 문장
1. 왜 ‘특약’이 분쟁을 결정하는가
표준계약서는 공통 조항 위주라서 개별 물건의 리스크(말소·하자·인도지연·체납)를 담아내기 어렵다. 이 공백을 메우는 것이 특약이다. 특약은 본문보다 우선하는 효력이 인정되는 경우가 많아, 문장 하나가 수백·수천만 원의 손실을 막는다. 핵심은 조건·기한·책임·이행 방법을 명확히 쓰는 것이다.
2. 전세·매매 공통 핵심 특약 7문장
① 말소조건부 잔금 특약(담보권/가압류)
잔금 지급은 갑구/을구 기재의 모든 권리(근저당·가압류·가처분 등) 말소등기 완료를
선행 조건으로 하며, 기한 내 미이행 시 계약자는 최고 없이 계약을 해제할 수 있고,
매도인(임대인)은 계약금의 배액을 즉시 반환한다.
선행 조건으로 하며, 기한 내 미이행 시 계약자는 최고 없이 계약을 해제할 수 있고,
매도인(임대인)은 계약금의 배액을 즉시 반환한다.
② 인도·열쇠·공실 상태 확인 특약
매도인(임차인용: 임대인)은 잔금일 〇〇시까지 전유부분 및 부속창고·주차장 등
모든 점유를 해제하고, 열쇠 일체 인도와 동시에 공실 상태를 보증한다.
모든 점유를 해제하고, 열쇠 일체 인도와 동시에 공실 상태를 보증한다.
③ 체납 관리비·공과금 정산 특약
잔금일 기준 미납 관리비·전기·가스·수도·난방 등 모든 공과금은 매도인이 부담·정산하며,
잔금 후 발견된 이전 체납액도 동일하게 매도인이 즉시 납부한다.
잔금 후 발견된 이전 체납액도 동일하게 매도인이 즉시 납부한다.
④ 하자 발견 시 처리 절차 특약
잔금일로부터 30일 이내 중대한 하자(누수·곰팡이·설비 고장)가 발견될 경우,
매도인은 통지일로부터 7일 내 보수 또는 수리비를 지급한다.
매도인은 통지일로부터 7일 내 보수 또는 수리비를 지급한다.
⑤ 전입·확정/전세권 설정 동시이행 특약(전세)
임차인의 전입신고 및 확정일자(또는 전세권 설정)는 잔금지급 및 열쇠 인도와 동시이행으로 하며,
임대인은 해당 절차 완료에 협조한다.
임대인은 해당 절차 완료에 협조한다.
⑥ 중도해지/매수인 대출불가 대비 특약(매매)
매수인 귀책 없는 금융기관의 대출취소·감액으로 잔금 지급이 곤란한 경우,
계약금 몰수 없이 상호 합의 해제하거나 잔금기한을 〇일 연장한다.
계약금 몰수 없이 상호 합의 해제하거나 잔금기한을 〇일 연장한다.
⑦ 원상복구·부속품 인수 특약
붙박이장·에어컨·보일러·조명 등 비품 목록은 별지와 같으며, 동일 상태로 인도한다.
임의 철거·교체 시 복구 또는 손해배상한다.
임의 철거·교체 시 복구 또는 손해배상한다.
작성 요령: 숫자는 ‘〇’로 비워두지 말고 정확한 날짜·시각·기간을 입력한다. 문장마다 “미이행 시 책임과 금전 정산 방식”을 명기하라.
3. 상황별 적용 템플릿(복붙용)
| 상황 | 템플릿 | 포인트 |
|---|---|---|
| 선순위 근저당 말소 필요 | “본 계약의 잔금 지급은 을구 근저당(채권최고액 〇〇원) 말소등기 완료를 선행 조건으로 하며, 미이행 시 계약자는 계약을 해제하고 매도인은 계약금의 배액을 즉시 반환한다.” | ‘선행 조건’ + ‘배액 반환’ 명시 |
| 임대차 보증보험 가입 | “임차인의 보증보험 가입이 불가하거나 보험료가 현저히 높게 산정될 경우, 원인 권리의 말소 또는 보증금 조정이 불가피하며, 미합의 시 계약을 해제할 수 있다.” | 보험 불가 = 경고 신호 |
| 전입/확정 동시 진행 | “잔금일 〇〇시, 열쇠 인도·전입신고·확정일자(또는 전세권 설정) 절차를 동시 이행한다. 임대인은 임차인의 절차 진행에 협조한다.” | 동시이행 원칙 |
| 하자 처리 | “잔금 후 30일 내 중대한 하자 발생 시, 매도인은 통지일로부터 7일 내 보수 완료 또는 견적서 기준 수리비를 지급한다.” | 기한 + 보수/금전 선택 |
| 관리비 체납 | “잔금일 기준 미납 관리비 및 공과금 전액은 매도인 부담으로 즉시 정산한다. 잔금 후 발견된 이전 체납액도 동일 적용한다.” | ‘이전 체납’ 포함 |
| 대출 변수 | “금융기관의 대출감액 등 불가피 사유 발생 시, 당사자는 계약금 몰수·배상 없이 〇일 내 합의해제하거나 잔금기한을 〇일 연장한다.” | 무과실 보호 |
| 부속품 인수 | “붙박이장·에어컨·조명·블라인드 등 비품은 별지 목록대로 인도하며, 임의 철거 시 원상복구 또는 손해배상한다.” | 별지 목록 첨부 |
주의: 등기부등본의 위험 신호(가압류·가처분·공동담보)가 있는 경우, 반드시 “말소 선행 + 미이행 시 배액 반환”을 명문화하라.
4. 계약 당일 체크리스트 10
- 등기부 최신본 재열람(계약 직전·잔금 전)
- 소유자와 계약 상대방 동일 확인(신분증)
- 공동담보 여부·채권최고액 합계 확인
- 특약의 날짜·금액·기한 공란 채우기
- 열쇠 인도·공실 상태·원상복구 범위 명시
- 관리비·공과금 체납 확인서 및 정산 합의
- (전세) 전입·확정/전세권 동시이행 문구 삽입
- (매매) 대출 변수 시 연장·해제 옵션 명시
- 잔금 당일 사진/영상 기록 및 인도확인서 작성
- 특약 별지(비품 목록·계량기 수치·사진) 첨부
템플릿 팁: 별지 양식은 A4 한 장으로 만들고, 계량기(전기·가스·수도) 수치를 사진과 함께 기록하면 분쟁 예방 효과가 크다.
5. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 특약은 길수록 좋은가요?
아니다. 핵심 위험에 집중하고 조건·기한·책임·금전 처리만 명확히 쓰면 된다. 모호한 장문보다 짧고 구체적인 문장이 효력이 크다.
Q2. 공인중개사가 말로 보장했다면 특약이 없어도 되나요?
구두 합의는 증빙이 약하다. 반드시 문서화하고 서명(또는 날인) 받아야 효력이 분명하다.
Q3. 전세와 매매의 특약은 무엇이 다르죠?
전세는 대항력·우선변제·보증이, 매매는 말소·인도·하자·대출 변수가 핵심이다. 공통 텍스트 위에 각 목적에 맞는 조항을 추가하라.
Q4. 특약을 많이 넣으면 상대가 부담스러워하지 않나요?
‘상호 보호’의 언어로 쓰면 협상력이 오히려 높아진다. 예: “상대방의 부당 부담을 야기하지 않는 범위에서…” 같은 문구를 추가한다.
마무리 — “특약은 보험이다”
2025년 시장은 실수요 회복 국면이라도, 개별 물건의 리스크는 제각각이다. 표준계약서와 셋트처럼 핵심 특약 7문장을 준비해 두면 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있다. 내 계약을 지키는 문장, 오늘 바로 복붙해서 맞춤 수정하자.
